廣州北岸文化碼頭創意產業園運營商招標項目于2010年6月21日發出了招標文件，截止至2010年6月29日，共收到七家單位提交的疑問。現將招標人澄清和修改內容與答疑紀要匯總如下：

 

一、招標人澄清和修改如下內容：

1． 項目招標范圍：（1）原鷹金錢食品廠廠區不納入本次招標范圍。投標人按招標文件要求提供的技術文件中可不提交與鷹金錢食品廠地塊有關的內容。招標文件第31頁附表2-1技術文件評審表的第3.1子項取消；第3.2子項分值由8分調整為12分，評分標準修改為“方案內容全面，切實可行，可滿足和落實亞運前完成市政府有關要求，得12分，其中煙囪整飾方案占4分，煤棚改造方案占4分，其他整飾方案占4分，各類方案有不足的相應扣減，最低為0分。”（2）南方面粉廠、澳聯玻璃廠兩地塊納入本次招標的范圍，作為第二期實施的項目。投標人要制訂第二期實施項目的規劃建設方案、經營管理方案。南方面粉廠、澳聯玻璃廠兩地塊交付時間另行商定，地塊交付時，招標人與中標人雙方就用地期限、用地范圍另簽協議明確，其他內容參照主合同。

2．免租期：調整為半年，自甲方首次交付用地之日起計。租賃期限包含免租期。

3．前期費用：取消，不再向投標人收取。《租賃合同》的第23.2.2.1條之4）取消。

4．履約保函：當項目運營公司在園區內建設的固定資產投資經審計評估達到人民幣壹億元以上時，項目運營公司可提出書面申請減少保函金額，經招標人書面同意后，可適當降低履約保函額度，但最低不得低于人民幣伍仟萬元。

5．融資限制：《租賃合同》的第9.2.16條取消。

6．擔保：《租賃合同》第4.1.4條修改為：項目運營公司對外提供任何形式的擔保，均須經甲方書面審批同意。《租賃合同》的第23.2.2.1條之6）改為：乙方將本合同項下租賃物概括轉租的，或項目運營公司未經甲方書面審批同意對外提供任何形式擔保的。

7．租金遞增方式：改為“每兩個租賃年度遞增5%”。

8．租賃年限：作如下變更“租賃合同期滿六個月前，乙方若有意繼續租賃，應向甲方提出書面申請。如果在租賃合同期滿前廣州市政府決定同意保留本項目，則在雙方遵守原合同的基礎上，另行協商，按照政府批準的項目延續年限簽訂補充協議，但延長時間不超過10年”。

9．水電周轉金：水電周轉金不再另項收取，由投標人直接向水、電主管部門交納園區水、電費用。

10．投標人是全資子公司的，在其母公司提供法律無限連帶責任承諾書的，可以將其母公司的業績和資產作為評標參考，投標人投標時應在投標文件中提交股份構成證明文件。

11．關于業績：投標人可將擁有絕對控股股權的子公司的業績作為投標人業績的評標參考，投標人投標時必須在投標文件中提交絕對控股證明文件。

12．租賃合同》第5.3條第七行，“面積為150000平方米”修改為“面積為15000平方米”。第八行，“2010年10月30日”修改為“2010年10月31日”。

13．《租賃合同》第5.6條第三行，“2011年1月30日”修改為“2011年1月31日”。

 

二、答疑

1．問：租賃期限（現為10年），建議調整到15~20年。

答：同上“招標人澄清和修改”第8點。

2．問：政府如何維護運營公司的權益。運營公司作為創意產業園的投資人，要實現對產業園的高水平運營，勢必要投入大量資金，同時也承受相應的經營風險，所以請問政府對運營公司的經營有無一定的政策扶持或優惠？在經營過程中，政府又將如何保護投資人的權益和利益？

答：按政府現行政策，由中標人或項目運營公司向政府有關部門申請，甲方將給予充分的配合。

3．問：履約保函的保額：1億元以及有效期（合同終止后3個月止）；建議保額控制在半年租金以內？

答：同上“招標人澄清和修改”第4點。

4．問：各項費用：前期費用：250萬元，租賃押金1500萬元，水電周轉金300萬元；建議前期費用招投標雙方共同承擔；建議總押金為1500萬元（含租賃押金和水電周轉金）

答：前期費用見“招標人澄清和修改”第3點。

5．問：免租期（3個月），建議免租期6個月。

答：同上“招標人澄清和修改”第2點。

6．問：各租賃地塊的情況（總面積約為30.2萬平方米）：1、新建用地約4.6公頃（均為無固定租期）；2、改造用地25.6公頃（其中無固定租期為3.7公頃，紅專廠為6.6公頃）；建議新建用地建筑物租期調整為固定租期；其他無固定租期的用地租期盡量延長至接近固定租期的約定？

答：編號7和編號8地塊的租賃期限明確為10年。其他無固定租賃期限用地按《招標文件》。

7．問：建設要求及建設計劃的制約：亞運前（政策限制）、簽訂合同三年后（創意產業須達80%）；亞運前難以達到的建設要求，建議簽訂合同三年后創意產業園區比例達到60%。

答：按招標文件。

8． 問：配套服務業態建筑物所占用地面積控制在6萬平方米以內（占總面積19%）；建議調整到40%？

答：按招標文件。

9．問：監管制約：貸款額度超過100萬元須經審批；建議不限制貸款額度。

答：同上“招標人澄清和修改”第5點。

10．問：甲、乙雙方義務、責任及違約條款約定懸殊：甲方義務5款，乙方義務19款；甲方違約責任2款，乙方違約責任22款。

答：按招標文件。

11．問：投標方對投標文件中的條款，建議享有提出異議并得進一步商榷的權利。

答：不予考慮。

12． 拆除區域的拆卸工作及費用的承擔主體并未在招標文件中出現。

答：由投標人負責。

13．問：新建區域的建設工作及費用的承擔主體并未在招標文件中出現。

答：由投標人負責。

14．經過6月23日現場勘察后，我方注意到在鷹金錢廠區已經有一部分園區目前正在經營中。問：中標運營商對于現有經營業戶是否可以根據整體文化創意產業規劃進行重新篩選，將不符合要求的予以清退？

答：同上“招標人澄清和修改”第1點之（1）。

15．2010年6月12日貴司發出的招標公告中提到的南方面粉廠約3.9萬平方米的地塊在招標范圍中并未明確。問：該地塊中標運營商在規劃北岸文化碼頭整體文化主題時是否可以納入規劃中？

答：同上“招標人澄清和修改”第1點之（2）。

16．《招標文件》第17-18頁“各地塊基本情況一覽表”顯示編號3、編號7、編號8三塊地屬無固定租賃期限。問：由于時間不確定，實際運營方案難以確定，投資風險也不能科學估算。因此，上述三部分地塊在簽訂合同時是否可以明確“有待進一步簽訂詳細補充條款。

答：編號3地塊屬于無固定租賃期限，編號7和編號8地塊的租賃期限明確為10年。

17．《招標文件》第11頁第16.1條“中標人應向招標人提交租賃押金人民幣壹仟伍佰萬元及水電周轉金人民幣叁佰萬元，……”問：租賃押金（1500萬元）折扣為租賃費的支付方式可否經甲乙雙方進一步磋商后確定？水電周轉金可否在合同中明確為水電費押金，實際消耗水電費由中標運營商向相關部門交納，以減少甲方工作負擔。

答：同上“招標人澄清和修改”第9點。

18．《招標文件》第11頁第16.2條“履約保函由中標人或聯合體牽頭人開具給招標人，須在簽署《租賃合同》之日起20個工作日內提交給招標人。履約保函保額為人民幣壹億元整。”在《廣州北岸文化碼頭創意產業園區改造規劃》第9頁2.3.2-（5）也提到：根據創意產業發展的相關經驗，在成立初期必須保持較低的租金水平，才能吸引相關文化創意機構入駐……。問：可否明確，作為運營商，參與本項目主要出發點是響應政府號召，保質保量建設好北岸文化創意產業園區，同時兼顧合理的投資回報。履約保證金和甲方對乙方的減免租金優惠等，都是對北岸文化創意園區公共文化設施和公共文化平臺建設的保障，中標人對文化創意園區的公益性固定資產投資超過履約保函保額時，這些新增資產是對甲方的權益保障，將無償歸甲方所有。屆時履約保函退還乙方。

答：同上“招標人澄清和修改”第4點。

19．《招標文件》第17-18頁“各地塊基本情況一覽表”標明8號地塊屬無固定租賃期限；但在第144頁第3.1-6）條中則標明租賃期限10年。問：對8號地塊的租賃期限是否可以明確租賃期限10年？

答：8號地塊租賃期限明確為10年。

20． 《招標文件》第20頁第3.2.2-1）A項顯示“簽訂《租賃合同》至亞運前，中標人……并完成熱電廠煙囪和煤棚的整飾及景觀光亮工程；……”。問：熱電廠煙囪高度達183米，對它的整飾工程需要高空作業，屬高危工程，而且時間非常緊迫，又要確保施工安全。為保證亞運前的整飾及景觀光亮工程，甲方可否明確在重大問題上指導并協助乙方。

答：由投標人負責。

21．《招標文件》第21頁第3.2.2-7）條顯示“員村熱電廠目前尚沒有外供電電源，中標人須負責用電報裝手續和費用，招標人有義務協調和配合相關報裝工作”。問：通電是是施工和運營的最基本條件，招標人可否告知用電報裝手續由甲方協助共同辦理？發生的相關費用可否由甲方協調用電區業主共同支付？

答：按招標文件。

22．《招標文件》第160頁第5.4條顯示“本合同第一個租金結算周期為免租期”。問：園區內建設公共文化設施和文化創意平臺需改造或新建部分建筑，招標人可否明確在報建、規劃過程中協助乙方在最短時間內完成相關手續？可否明確乙方在施工建設期間免租？

答：免租期同上“招標人澄清和修改”第2點。

23． 《招標文件》第160頁第5.7條顯示“甲方應向乙方出具合法有效的足額票據”。問：房產出租稅是否可由甲方協調支付？

答：房產稅按國家和當地政府有關規定執行。

24． 《招標文件》第162頁第6.3條顯示“……以上前期費用共計貳佰伍拾萬元。乙方應在本合同簽訂之日起五個工作日內，將該款項足額繳納到甲方指定賬戶，并將支付憑證原件交甲方查驗。”問：本項目屬市政府重點建設項目，作為運營商主要出發點是在甲方的指導和領導下出資出力與招標方共同建設好該園區，為示范園區積極努力做出貢獻，而非純粹追求經濟回報。乙方一要向甲方交納租金，保證甲方的租金收益；二要投巨資進行改造建設。前期費用可否與租金收益合并為同一項費用由乙方支付？

答：同上“招標人澄清和修改”第3點。

25．《招標文件》第187頁第19.1條顯示“……同時甲方應將改部分的相關資料移交給乙方。”問：“改”部分是否應為“該”部分？

答：“改”字應為“該”字。

26．《招標文件》第191頁第23.2.1.1條顯示“當由于乙方的原因發生除本合同第23.2.2.1條嚴重違約以外的違約行為即屬于一般違約。……甲方每發出一般違約書面通知一次，則乙方應向甲方支付違約金10萬元。”問：甲方對乙方一般違約的認定可否在合同的補充條款中進一步明確？

答：按招標文件及所附的《租賃合同》。

27． 問：項目“廣州北岸文化碼頭創意產業”為文化產業，其項目性質決定是一項長期性事業，與本項目“固定租賃期限---10年”之間是否有矛盾？即10年期時間是否得當?

答：同上“招標人澄清和修改”第8點。

28． 問：如十年期滿該業態依然存在，中標人是否為該項目唯一合法經營者繼續經營？

答：同上“招標人澄清和修改”第8點。

29．問：關于新建建筑部分，中標人與招標人之間應該以什么方式合作？

答：按招標文件。

30． 問：關于“無固定租賃期限（至少兩年）”是否有可行性使用指導明細？

答：按招標文件約定。

31． 問：關于市政配套設施建設方案，出資程序設計？

答：園區內市政配套設施建設方案及出資由投標人負責。

32．問：關于“亞運前項目區域內整飾工程”方案：

1、該方案是否有固定內容或相關細則？

2、該方案是否是一個臨時方案？

3、該方案與項目本身的關聯性？

答：1、該方案應符合《廣州北岸文化碼頭創意產業園區改造規劃》（以下簡稱“《改造規劃》”）。2、由投標人自行考慮。3、應符合本創意產業園的定位要求。

33．問：因該項目涉及很多文化、藝術類物件或建筑，可能在10年期后無法移置，其歸屬問題？

答：歸招標人所有。

34． 問：關于項目性質，如果定義為主體租賃經營，

1、那么關于有效使用面積問題----即需要支付租金的面積是否應該為有效使用面積？而非改造面積？

2、既然有租賃押金及水電周轉金，那么履約保函為何意？是否存在雙重標準

答：1、租金支付是按園區占地面積計。2、履約保函是對履約建設風險、財產風險、經營風險的擔保。否。

35． 問：因該項目性質決定了“招標人”與“中標人”之間本身的合作關系，其合作過程雙方權利和義務均受到法律保護和制約，招標文件中“第二部分，招標人須知附件------3.6.14中”“若經司法程序，判令由招標人承擔連帶或補充清償責任的，……中標人須賠償招標人之損失”是否意味著招標人免除一切因合作造成的正常的法律責任？

答：按招標文件。

36．問：關于招標文件中“第二部分，招標人須知附件------3.6.15”中，“中標人必須為項目招標范圍內主要建筑和設施購買財產保險，保險收益人為招標人”的預定是否有合理性？關于賠償分享是否有比例依據？

答：按招標文件執行。

37． 問：關于改拆建的相關問題：

1、員村熱電廠煤蓬頂部是否可以延伸？

2、員村熱電廠內部拆建的要求是什么？內部搭建是否有容積率的要求？

3、地塊的用地性質是否可以改變？地上建設物的樓層數是否有限制

答：1、否。2、投標人提出設施設備保留方案，經招標人審核同意后進行拆除。容積率要求參照《改造規劃》。3、否。是，參照《改造規劃》。

38． 問：我公司現在可不可以補辦手續作為投標聯合體的牽頭人。如果可以，如何辦理相關手續。

答：否。

39． 問：臨岸防護改造，碼頭建設是否由投標人負責投資及建設運營？

答：地塊9范圍內的碼頭建設由投標人負責。

40． 問：原廠房內的設備是否全部拆除，如有保留部分，保留程度如何？

答：投標人在投標時提出設施設備保留方案，中標后，設施設備保留方案經招標人審核同意后，對不予保留的部分進行拆除。

41．問：鷹金錢廠區內原有經營者的租賃關系如何處置？

答：同上“招標人澄清和修改”第1點之（1）。

42．問：投標前，紅專廠的經營情況？

⑴租賃面積；

⑵租金；

⑶期限；

⑷押金情況；

⑸租金遞增情況。

⑹新運營商接收項目后，政府對其接收前，紅專廠已出租部分的處理（包括原合同的有效性及延續性？租金收取主體？已裝修與現運營商規劃設計不符，是否可拆除？）

答：同上“招標人澄清和修改”第1點之（1）。

43．問：鷹金錢罐頭廠改造規劃指標？（原來的包括玻璃廠）

答：同上“招標人澄清和修改”第1點之（1）。

44． 問：無固定期限項目的期限及補償問題？如在無固定期限地塊新建建筑物，十年租賃期限到期后，建筑物有補償嗎？如有，如何補償？

答：期限按招標文件。無補償。

45．問：關于招標文件52頁，（四）項目建設方案里面提到的“市政配套設施建設方案”，中標單位需要建設到什么程度，包括道路交通、綠化環境設施、河涌整治、電網水網改造、變電房、垃圾收集站、公共廁所等。

答：投標人負責園區內市政配套建設，按照《改造規劃》的要求進行建設，中標后所提的市政配套設施建設方案經招標人和項目監管委員會審核后實施建設。

46．問：租金是按用地面積計算，而用地面積是否就是指標書文件63~64頁內所指的地塊面積之和？（共30.2萬平方米）

答：否。見《租賃合同》第5.3條第一段“每個結算周期的計租面積”之定義。

47． 問：無固定租期期限可否簽到10年。考慮到若租期太短，乙方風險太大。

答：否。

48． 問：鷹金錢某些保留建筑太舊，安全存在隱患，可否拆除重建？重建后可否辦理產權？

答：同上“招標人澄清和修改”第1點之（1）。

49．問：地塊上新建的建筑是永久建筑還是臨時建筑？

答：視同固定租賃期限。

 

 

 

 

 

招標人：廣州市城投文化旅游發展有限公司

招標代理：廣州市國際工程咨詢公司

二〇一〇年六月三十日